قواعد زيادة الإيجار في دبي: كم يمكن أن يرتفع الإيجار؟

هذا الدليل للمستأجرين الذين يقترب موعد تجديد عقودهم في دبي، وللملاك الذين يريدون تحديد إيجار تجديد عادل. ويجيب عن سؤال واحد: كم يمكن أن يرتفع الإيجار عند تجديد العقد؟

تأتي الإجابة من المرسوم رقم 43 لسنة 2013، ومؤشر الإيجارات لدى مؤسسة التنظيم العقاري، وقانون الإيجار. ننقل النصوص الرسمية ونعرض الحسابات لتتحقق من إيجارك بنفسك.

كم يمكن أن يرتفع الإيجار في دبي؟

تحدد المادة 1 من المرسوم رقم 43 لسنة 2013 الحد الأقصى للزيادة عند تجديد عقد الإيجار. ويعتمد الحد على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط إيجار السوق للوحدات المماثلة. فكلما زاد الانخفاض عن المتوسط، زادت الزيادة المسموح بها.

تُطبَّق النسبة على الإيجار الحالي لا على المتوسط. وهذه هي الشرائح الخمس:

الإيجار أقل من المتوسط بنسبة تصل إلى 10%

لا زيادة

الإيجار أقل من المتوسط بنسبة 11% إلى 20%

حتى 5% من الإيجار الحالي

الإيجار أقل من المتوسط بنسبة 21% إلى 30%

حتى 10% من الإيجار الحالي

الإيجار أقل من المتوسط بنسبة 31% إلى 40%

حتى 15% من الإيجار الحالي

الإيجار أقل من المتوسط بأكثر من 40%

حتى 20% من الإيجار الحالي

على من تنطبق القاعدة؟

تطبّق المادة 2 من المرسوم القاعدة على جميع الملاك في دبي، من الجهات العامة والخاصة، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، وتذكر مركز دبي المالي العالمي بالاسم.

تنطبق الحدود عند التجديد. فالمادة 1 تتحدث عن تجديد عقود الإيجار، ولذلك لا تحدد الإيجار في عقد جديد مع مستأجر جديد.

من أين يأتي متوسط الإيجار؟

تنص المادة 3 من المرسوم على أن متوسط إيجار السوق يُحدَّد وفق مؤشر الإيجارات في إمارة دبي المعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري. لا يختار أي طرف المتوسط، بل يأتي من المؤشر.

تنشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي المؤشر عبر خدمة مؤشر الإيجارات. وتعرض الخدمة متوسط الإيجار وتحسب الزيادة المسموح بها للوحدة التي تصفها.

ما الذي تغيّر مع مؤشر الإيجارات الذكي في 2025؟

في 2 يناير 2025 أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشر الإيجارات الذكي 2025. وتقول الدائرة إنه يعتمد على نظام لتصنيف المباني وعلى الذكاء الاصطناعي. ويُقيَّم كل مبنى بحسب خصائصه الفنية والإنشائية، وجودة التشطيبات والصيانة، وموقعه، والخدمات مثل النظافة والصيانة وإدارة المواقف.

إذن تغيّرت طريقة احتساب المتوسط: فقد يكون لمنزلين في المنطقة نفسها متوسطان مختلفان لأن مبنييهما مصنّفان بشكل مختلف. أما شرائح النسب فلم تتغير، وما زالت مأخوذة من المرسوم رقم 43 لسنة 2013.

وذكرت الدائرة أن المرحلة الأولى تشمل العقارات السكنية في دبي كلها، بما فيها مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، وأنها تخطط لإضافة مؤشرات تجارية وصناعية لاحقاً.

كيف تتحقق من إيجارك بحاسبة الدائرة

1. الخطوة 1: افتح مؤشر الإيجارات في موقع الدائرة أو تطبيق Dubai REST أو تطبيق DubaiNow.
2. الخطوة 2: أدخل تاريخ انتهاء العقد ونوع العقار.
3. الخطوة 3: ابحث عن الوحدة برقم عقد إيجاري، أو رقم مبنى هيئة كهرباء ومياه دبي، أو بالمنطقة واسم المبنى.
4. الخطوة 4: أدخل عدد الغرف والإيجار السنوي الحالي.
5. الخطوة 5: احسب. تعرض النتيجة متوسط الإيجار والزيادة المسموح بها.

عند تحققنا في أكتوبر 2026، كانت صفحة الدائرة تذكر أن الخدمة متاحة للجميع وأن النتيجة تظهر فوراً، ولم تذكر أي رسوم. احفظ لقطة شاشة للنتيجة مع التاريخ، فهي الرقم الذي يمكن للطرفين الرجوع إليه.

مثال تطبيقي: إيجار قدره 100,000 درهم

لنفترض أن إيجارك الحالي 100,000 درهم سنوياً. الفجوة هي مقدار انخفاض إيجارك عن متوسط المؤشر، كنسبة من ذلك المتوسط. ثم تُحتسب الزيادة نسبةً من مبلغ 100,000 درهم.

متوسط المؤشر 105,000 درهم: الفجوة 4.8%

لا زيادة. يبقى الإيجار 100,000 درهم

متوسط المؤشر 120,000 درهم: الفجوة 16.7%

حتى 5%: بحد أقصى 105,000 درهم

متوسط المؤشر 135,000 درهم: الفجوة 25.9%

حتى 10%: بحد أقصى 110,000 درهم

متوسط المؤشر 160,000 درهم: الفجوة 37.5%

حتى 15%: بحد أقصى 115,000 درهم

متوسط المؤشر 180,000 درهم: الفجوة 44.4%

حتى 20%: بحد أقصى 120,000 درهم

خذ الصف الثاني: الفجوة هي (120,000 ناقص 100,000) مقسومة على 120,000، أي 16.7%. وهذا يقع في شريحة 11% إلى 20%، فيكون الحد 5% من 100,000 درهم، أي 5,000 درهم.

وحتى في الصف الأخير، يبقى الإيجار الجديد البالغ 120,000 درهم أقل بكثير من المتوسط البالغ 180,000 درهم. فالمرسوم يحدّ من سرعة اقتراب الإيجار من مستوى السوق.

كم يجب أن يكون الإشعار قبل رفع الإيجار؟

تتناول ذلك المادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007، المعدلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008. فما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، يجب على الطرف الذي يريد تعديل أي شرط من شروط العقد عند التجديد أن يُخطر الطرف الآخر قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد. والإيجار أحد هذه الشروط.

يعرّف القانون الإشعار بأنه كتابي، ويمكن إرساله عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل أو باليد أو بأي وسيلة إلكترونية أخرى يعتمدها القانون. احتفظ بنسخة منه وبسجل لتاريخ إرساله.

ماذا لو أراد المالك استعادة المنزل؟

هذه قاعدة مختلفة بمدة إشعار أطول. فبموجب المادة 25(2) من القانون المعدّل، لا يجوز للمالك طلب الإخلاء عند انتهاء العقد إلا في أربع حالات، ويجب أن يُخطر المستأجر قبل 12 شهراً على الأقل عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل.

• يعتزم المالك الهدم وإعادة البناء، أو إضافة إنشاءات تمنع المستأجر من استخدام المنزل، ولديه التصاريح اللازمة.
• يحتاج المنزل إلى ترميم أو صيانة شاملة لا يمكن إجراؤها مع وجود المستأجر، بتأكيد من تقرير فني صادر عن بلدية دبي.
• يريد المالك المنزل لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، ويستطيع إثبات أنه لا يملك عقاراً بديلاً مناسباً.
• يريد المالك بيع المنزل.

ماذا لو لم تتفق مع المالك؟

تسمح المادة 13 من القانون المعدّل للمالك والمستأجر بتعديل أي شرط قبل انتهاء العقد. وإذا لم يتفقا، يجوز للجهة القضائية المختصة تحديد إيجار عادل. ويشير المرسوم رقم 43 إلى هذه الجهة باسم مركز فض المنازعات الإيجارية.

وتذكر المادة 9 ما تأخذه الجهة المختصة في الاعتبار: معايير زيادة الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري، والوضع الاقتصادي في دبي، وحالة العقار، وإيجارات الوحدات المماثلة في المنطقة نفسها، وأي تشريعات تنظم الإيجار، وأي عوامل أخرى تراها مناسبة.

أخطاء شائعة

• تطبيق النسبة على متوسط الإيجار. فالمرسوم يطبّقها على الإيجار الحالي للوحدة.
• اعتبار الحد زيادة تلقائية. الشرائح تحدد حداً أقصى، ويمكن للمالك أن يطلب أقل أو لا شيء.
• تفويت مهلة الإشعار البالغة 90 يوماً. فتعديل الإيجار عند التجديد يحتاج إلى إشعار كتابي قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
• الاعتماد على نتيجة قديمة من الحاسبة. تحقق من المؤشر قرب موعد التجديد، فالمتوسط قد يتغير.
• المقارنة بالإعلانات بدلاً من المؤشر. فالمرسوم يعتمد مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري لا الأسعار المعروضة على الإنترنت.
• الخلط بين تعديل الإيجار والإخلاء. فاستعادة المنزل عند انتهاء العقد تحتاج إلى إشعار قبل 12 شهراً وأحد الأسباب القانونية الأربعة.

للملاك: كيف تحدد إيجار التجديد

ابدأ بحاسبة الدائرة للوحدة، باستخدام الإيجار الحالي وتاريخ انتهاء العقد. تعطيك النتيجة أقصى ما يسمح به المرسوم، ويمكنك طلب هذا المبلغ أو أقل.

إذا أردت تعديل الإيجار أو أي شرط آخر، فأرسل إشعاراً كتابياً قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجّل أو التسليم باليد أو وسيلة إلكترونية معتمدة، واحتفظ بما يثبت التاريخ.

أرفق نتيجة الحاسبة المؤرخة بالإشعار. فهي تُظهر للمستأجر كيف توصلت إلى الرقم، وتُبقي النقاش على الأرقام.

أسئلة يطرحها الناس

قبل توقيع التجديد

شغّل حاسبة الدائرة لمنزلك، واحتفظ بالنتيجة المؤرخة، وتحقق من تاريخ وصول أي إشعار. فإذا توافقت الأرقام والتواريخ، يمكن المضي في التجديد بتلك الشروط.

يمكن للونغ رينبو للعقارات إجراء التحقق معك، سواء كنت مستأجراً أو مالكاً. نقرأ النتيجة مقابل المرسوم ونخبرك بما تسمح به القواعد.

تتغير القواعد والرسوم. اسألنا عبر واتساب وسنتحقق مما ينطبق على حالتك.