بيع منزلك في دبي: الخطوات والعقود والرسوم

هذا الدليل موجّه إلى المالكين الذين يريدون بيع منزل مكتمل في دبي، سواء كان عليه رهن أم لا. ويتتبع عملية البيع من يوم اختيار الوسيط حتى يوم استلام المشتري سند الملكية الجديد.

يغطي الدليل عقود مؤسسة التنظيم العقاري الثلاثة (A وB وF)، وشهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطوّر، والرسوم الواردة في صفحة تسجيل البيع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وما الذي يتغير إذا كان المصرف لا يزال يحتفظ برهن. وكل رقم فيه مأخوذ من صفحة للدائرة أو للمؤسسة اطلعنا عليها في أكتوبر 2026.

إذا كان منزلك لا يزال قيد الإنشاء، فاقرأ دليلنا عن إعادة بيع العقار على الخارطة قبل اكتماله، لأن السجل والخطوات مختلفة.

قبل أن تبدأ: ما الذي تحتاجه للبيع

لا يمكنك بيع منزل إلا إذا كان مسجلاً باسمك. وتنص الأسئلة الشائعة لدى الدائرة على أن المعاملات العقارية غير المسجلة في سجلاتها باطلة، لذا لا يكتمل البيع حتى يُسجَّل النقل.

جهّز بطاقة الهوية الإماراتية. وتذكر صفحة تسجيل البيع لدى الدائرة أن الأجانب غير المقيمين يمكنهم تقديم جواز سفر ساري المفعول بدلاً منها. ويجب أن تكون الشركة مسجلة لدى الدائرة قبل أن تبيع.

إذا لم تستطع الحضور، يمكن لشخص آخر أن يبيع نيابة عنك بموجب وكالة قانونية وفي حدود الصلاحيات التي تمنحها. وتذكر الأسئلة الشائعة لدى الدائرة أن الوكالة المتعلقة بالبيع صالحة لمدة 5 سنوات من تاريخ توثيقها.

الخطوة 1: وقّع العقد A مع وسيط مرخّص

تُلزم مؤسسة التنظيم العقاري الوسطاء باستخدام عقودها الذكية في التسويق والبيع. والعقد A هو اتفاقية تسويق العقار بينك بصفتك البائع وبين مكتب الوساطة. ويُعدّه الوسيط في نظام وسطاء دبي التابع للمؤسسة، ويحتاج إلى موافقتك.

اتفق على العمولة كتابةً. وتذكر الأسئلة الشائعة لدى الدائرة أن العمولة تُحدَّد بموجب الاتفاق، وتُدفع بعد إبرام عقد البيع وتسجيله لدى الدائرة ما لم ينص عقد الوساطة على غير ذلك. وإذا لم يتم البيع، فلا يستحق الوسيط عادةً أي مقابل ما لم ينص العقد على ذلك.

تحقق من ترخيص الوسيط في قائمة الوسطاء المرخّصين لدى الدائرة قبل التوقيع. ويذكر دليل ممارسة الوساطة الصادر عن المؤسسة أن الوسطاء لا يجوز لهم التواصل إلا مع الملاك المسجلين في القائمة الخضراء، لذا يمكنك التسجيل فيها إذا أردت أن يتواصل معك الوسطاء.

الخطوة 2: احصل على تصريح الإعلان وسوّق المنزل

لا يستطيع الوسيط الإعلان عن منزلك دون تصريح. ويذكر دليل ممارسة الوساطة أن مكاتب الوساطة يجب أن تحصل على تصريح عبر نظام ترخيصي لأي إعلان أو مادة تسويقية عقارية، وأن يظهر رقم التصريح على الإعلان.

ويعدّد الدليل أنواع الإعلانات المشمولة، من الإعلانات المطبوعة والإلكترونية إلى الإعلانات المبوّبة والأيام المفتوحة ومنصات العقارات. وإذا رأيت إعلاناً عن منزلك دون رقم تصريح، فاسأل وسيطك عن السبب.

ويوقّع المشترون اتفاقيتهم الخاصة مع وسيطهم، وهي العقد B، الذي يسجل رغبتهم في الشراء عن طريق ذلك الوسيط. وعند إيجاد مشترٍ، يُنشأ العقد F من عقدك A ويُربط بعقد المشتري B.

الخطوة 3: اتفق على الشروط ووقّع العقد F

العقد F هو اتفاقية البيع المعتمدة لدى مؤسسة التنظيم العقاري بين البائع والمشتري. ويُنشئه الوسيط من عقدك A المعتمد في نظام وسطاء دبي، ثم يرسله إلى الطرفين للموافقة. ويبيّن دليل الدائرة للوسطاء ما الذي يسجله العقد.

• بيانات المالك والمشتري وحصة كل طرف
• أي عقد إيجار قائم على العقار
• التفاصيل المالية وخطة الدفع
• مدة العقد
• الوسيط لدى كل طرف
• تفاصيل رسوم الدائرة
• الملاحظات وأي شروط إضافية

اقرأ مدة العقد والشروط الإضافية بعناية، فهي تحدد الموعد النهائي للنقل وما يحدث إذا لم يُكمل أحد الطرفين. وإذا نشأ نزاع، تقدّم المؤسسة خدمة التسوية الودية للعقد F، وإذا لم تنجح يلجأ الطرفان إلى القضاء.

الخطوة 4: احصل على شهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطوّر

بالنسبة إلى المنازل في مناطق التملك الحر، تدرج صفحة تسجيل البيع لدى الدائرة شهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطوّر ضمن المستندات المطلوبة، وتطلبها عبر تطبيق دبي ريست.

يحدد كل مطوّر رسوم شهادة عدم الممانعة وشروطها، وتختلف من مطوّر إلى آخر. وتمنع المادة 7 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المطورين من تقاضي رسوم على البيع أو إعادة البيع باستثناء التكاليف الإدارية التي توافق عليها الدائرة، لذا اطلب من المطوّر أن يبيّن رسومه كتابةً.

قدّم الطلب بمجرد توقيع العقد F، إذ لا يستطيع مكتب أمين التسجيل تسجيل البيع دون الشهادة الإلكترونية.

الخطوة 5: بيع منزل عليه رهن

إذا كان المصرف لا يزال يحتفظ برهن، فلا يمكنك البيع بحرية. وتذكر الأسئلة الشائعة لدى الدائرة أن النقل يحتاج إلى موافقة المصرف، وتوفر الدائرة خدمة مستقلة لتسجيل بيع العقار المرهون.

اطلب من المصرف خطاب مديونية يبيّن المبلغ المستحق. وإذا كان الرصيد مستحقاً للمطوّر، تقبل الدائرة خطاباً من المطوّر يذكر المبلغ المتبقي. وتتبع الخطوات التالية صفحة الدائرة لهذه الخدمة.

1. يتوجه المشتري والبائع إلى مكتب أمين التسجيل ومعهما 3 شيكات مصرفية: شيك للمصرف أو المطوّر بمبلغ الدين، وشيك للبائع بالمبلغ المتبقي، وشيك للدائرة بالرسوم البالغة 4%.
2. يتحقق أمين التسجيل من المستندات ويُدخل المعاملة.
3. تُدفع الرسوم ويُرسل الإيصال بالبريد الإلكتروني.
4. يراجع مدقق الدائرة المعاملة، ويستلم الطرفان شهادة التسجيل بالبريد الإلكتروني، ويستلم البائع شيك المصرف للحصول على خطاب فك الرهن.
5. عند تقديم خطاب فك الرهن، تستكمل الدائرة فك الرهن والبيع وأي رهن جديد للمشتري.

عند تحققنا في أكتوبر 2026، كانت صفحة الدائرة تذكر رسوماً إضافية لهذا المسار، منها 1,290 درهماً لإجراء فك الرهن و315 درهماً لأمين التسجيل لفك الرهن. ورسوم أمين التسجيل للبيع 2,100 درهم إذا كان السعر أقل من 500,000 درهم، و4,200 درهم إذا كان 500,000 درهم أو أكثر.

الخطوة 6: النقل في مكتب أمين التسجيل

تُسجَّل كل عمليات البيع عبر مكاتب أمناء التسجيل العقاري التي تمثل الدائرة. وعند تحققنا في أكتوبر 2026 كانت قائمة الدائرة تضم 19 مكتباً، وتذكر أسئلتها الشائعة أن ساعات العمل من 8:00 إلى 17:30.

1. يحضر الطرفان أو وكيلاهما إلى المكتب ويسلّمان المستندات للتحقق، وتُستكمل أي نواقص وتُرفع الملفات إلى الخزنة الرقمية.
2. يُدخل الموظف المعاملة ويدققها.
3. تُدفع الرسوم عبر الدفع الإلكتروني أو دبي باي أو محفظة نقودي أو شيك مصرفي، ويصدر الإيصال.
4. تصدر الدائرة سند الملكية الإلكتروني والخريطة الإلكترونية بالبريد الإلكتروني.

تحدد الدائرة مدة 25 دقيقة لهذه الخطوة، وتذكر أسئلتها الشائعة أن البيع يستغرق نحو 30 دقيقة في المتوسط إذا كانت المستندات كلها جاهزة.

كم تكلفة البيع؟

هذه هي الرسوم الواردة في صفحة تسجيل بيع العقار لدى الدائرة عند تحققنا في أكتوبر 2026. وهي استرشادية، فتأكد منها لدى مكتب أمين التسجيل قبل النقل.

رسوم الدائرة على البائع

2% من قيمة البيع

رسوم الدائرة على المشتري

2% من قيمة البيع

سند الملكية

250 درهماً

الخريطة

250 درهماً للفلل والشقق، و225 درهماً للخريطة الموحدة لدى بلدية دبي

رسوم المعرفة والابتكار

10 دراهم لكل منهما

رسوم شركاء الخدمة لدى الأمين

4,000 درهم مع ضريبة القيمة المضافة إذا كانت قيمة البيع 500,000 درهم أو أكثر، و2,000 درهم مع الضريبة إذا كانت أقل

شهادة عدم الممانعة من المطوّر

يحددها المطوّر وتختلف

عمولة الوسيط

حسب الاتفاق في عقد الوساطة

يتضمن العقد F قسماً لتفاصيل رسوم الدائرة، ويُكتب فيه توزيع الرسوم الذي تتفق عليه مع المشتري. اقرأه قبل الموافقة على العقد.

مثال عملي: شقة بقيمة 2,000,000 درهم

لنفترض أنك تبيع شقة مكتملة بمبلغ 2,000,000 درهم دون رهن، ويتم النقل في مكتب أمين التسجيل. بتطبيق النسب الواردة في الجدول أعلاه تكون المبالغ كما يلي.

رسوم الدائرة 2% على البائع

40,000 درهم

رسوم الدائرة 2% على المشتري

40,000 درهم

سند الملكية وخريطة الشقة

500 درهم

رسوم المعرفة والابتكار

20 درهماً

رسوم شركاء الخدمة لدى الأمين

4,000 درهم مع ضريبة القيمة المضافة

والآن لنفترض أن 800,000 درهم لا تزال مستحقة للمصرف. تكون الشيكات الثلاثة: 800,000 درهم للمصرف، و1,200,000 درهم لك، و80,000 درهم للدائرة عن رسوم 4%. وتُضاف إليها رسوم بيع العقار المرهون الواردة في الخطوة 5.

هل يمكنك البيع عبر الإنترنت من خلال دبي الآن؟

توفر الدائرة مساراً رقمياً عبر تطبيق دبي الآن. تنشئ طلب بيع يولّد اتفاقية البيع، ويوقّعها الطرفان، ثم يُدفع الثمن والرسوم في حساب ضمان معتمد من الدائرة، وبعدها يظهر سند الملكية والإيصال في التطبيق.

• مخصص للأفراد الذين يحملون الهوية الإماراتية ويوقّعون عبر الهوية الرقمية.
• يجب أن يكون المنزل في منطقة تملك حر.
• يجب أن يكون وحدة مفرزة: شقة أو مكتباً أو تاون هاوس.
• يجب ألا يكون عليه رهن أو أي قيد آخر.

كانت الرسوم المدرجة عند تحققنا في أكتوبر 2026 هي 2% من كل طرف، و250 درهماً لسند الملكية، و250 درهماً للخريطة، و30 درهماً لكل من رسوم المعرفة والابتكار. ورسوم شركاء الخدمة 1,000 درهم مع الضريبة إذا كانت القيمة 500,000 درهم أو أكثر، و500 درهم مع الضريبة إذا كانت أقل. ويُلغى الطلب تلقائياً إذا تجاوز 7 أيام دون توقيع.

ما الذي يجب التحقق منه قبل عرض المنزل

• سند الملكية باسمك وبياناته مطابقة لهويتك.
• وسيطك مدرج في قائمة المرخّصين لدى الدائرة، وعقدك A معتمد.
• كل إعلان عن منزلك يحمل رقم تصريح ترخيصي.
• تعرف رسوم شهادة عدم الممانعة لدى المطوّر والمدة التي تستغرقها.
• إذا كان هناك رهن، فلديك خطاب مديونية حديث من المصرف.
• إذا كان المنزل مؤجراً، فبيانات الإيجار مسجلة في العقد F.
• مدة العقد F تترك وقتاً كافياً لشهادة عدم الممانعة وإجراءات المصرف.
• إذا كنت ستكون خارج الدولة، فوكالتك تشمل البيع وما زالت سارية.

أسئلة يطرحها الناس

البيع مع لونغ رينبو للعقارات

لونغ رينبو للعقارات مكتب وساطة مرخّص من مؤسسة التنظيم العقاري في الخليج التجاري، برقم تسجيل المكتب 52478. يمكننا إعداد العقد A وطلب تصريح الإعلان ومرافقتك في إجراءات الشهادة الإلكترونية وموعد مكتب الأمين.

تتغير القواعد والرسوم. اسألنا عبر واتساب وسنتحقق مما ينطبق على حالتك.