التمويل العقاري في الإمارات خطوة بخطوة: الحدود والرسوم وما تتحقق منه

هذا الدليل لكل من يخطط لشراء منزل في دبي بقرض مصرفي: المقيمون الذين يشترون منزلهم الأول، والملاك الذين يضيفون منزلاً ثانياً، والمشترون الذين يدرسون مشاريع على الخارطة. ويتتبع العملية من الطلب الأول حتى تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

ويجيب عن ثلاثة أسئلة: كم يمكنك أن تقترض وفق قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي؟ وماذا يحدث في كل خطوة؟ وما الرسوم التي تفرضها الدائرة لتسجيل القرض؟

كل حد ورسم أدناه مأخوذ من دليل قواعد المصرف المركزي أو من صفحة خدمة لدى الدائرة، كما كان عند تحققنا في أكتوبر 2026. يضع المصرف المركزي حدوداً قصوى، ويحق لكل بنك أن يقرض أقل منها.

كم يمكنك أن تقترض في الإمارات؟

تضع لوائح المصرف المركزي الخاصة بقروض الرهن العقاري سقفاً لنسبة القرض إلى القيمة، أي القرض كنسبة من القيمة المقدّرة للعقار. ويعتمد السقف على كونك مواطناً أو وافداً، وعلى كون المنزل أول منزل لك، وعلى قيمته، وعلى كونه على الخارطة.

وافد، أول منزل، القيمة أقل من 5 ملايين درهم

حتى 80% من القيمة

وافد، أول منزل، القيمة أعلى من 5 ملايين درهم

حتى 70%

وافد، منزل ثانٍ أو عقار استثماري

حتى 60% مهما كانت القيمة

مواطن، أول منزل، 5 ملايين درهم أو أقل

حتى 85%

مواطن، أول منزل، أكثر من 5 ملايين درهم

حتى 75%

مواطن، منزل ثانٍ أو عقار استثماري

حتى 65%

على الخارطة، لأي مشترٍ

حتى 50%

لا يحق لكل مقترض أن يطالب إلا بعقار واحد ضمن فئة المنزل الأول. وتقسم القواعد المشترين إلى مواطنين ووافدين، ولا تضع نسباً منفصلة لمن يقيمون خارج الإمارات. وتنص اللوائح على أن للمقرضين اعتماد حدود أكثر تحفظاً، لذا قد يكون عرض البنك أقل من الجدول.

يجب أن تأتي الدفعة الأولى من مواردك الخاصة، لا من قرض شخصي أو بطاقة ائتمان. وتنص القواعد على ذلك صراحة.

ما الجزء من دخلك الذي يمكن أن يذهب إلى الأقساط؟

تحدد نسبة عبء الدين مجموع أقساط ديونك بحد أقصى 50% من الراتب الإجمالي والدخل المنتظم الآخر. ويشمل ذلك الرهن الجديد وقروض السيارات والقروض الشخصية وبطاقات الائتمان. ويُطلب من البنوك ألا تطبق نسبة 50% تلقائياً.

يجب على البنوك اختبار القرض بسعر فائدة أعلى من السعر الحالي بمقدار 2 إلى 4 نقاط مئوية. وفي العقار الاستثماري تخصم شهرين من الإيجار على الأقل من الدخل المحتسب، لتغطية فترات الشغور.

وهناك سقفان آخران: لا تتجاوز مدة القرض 25 سنة، ولا يتجاوز مبلغه 7 أضعاف الدخل السنوي للوافدين أو 8 أضعافه للمواطنين. وإذا امتدت الأقساط إلى ما بعد سن التقاعد، فعلى البنك أن يتأكد من قدرتك على السداد بنسبة عبء دين 50% من دخل التقاعد.

تحتسب البنوك الدخل الموثوق والمستدام فقط. وتُخصم المكافآت والدخل المؤقت جزئياً، أو تُستبعد إن لم تكن مضمونة. ولا يجوز الاعتماد على مكافأة نهاية الخدمة في السداد.

مثال عملي: منزل سعره 2,000,000 درهم

لنفترض أن وافداً يشتري منزلاً جاهزاً قيمته 2,000,000 درهم وهو منزله الأول. الأرقام أدناه مستمدة مباشرة من سقوف المصرف المركزي وصفحات رسوم الدائرة، وهي حدود قصوى ورسوم استرشادية، وليست عرضاً.

أقصى قرض بنسبة 80%

1,600,000 درهم

الدفعة الأولى من مالك الخاص

400,000 درهم

الدخل السنوي اللازم بحد 7 أضعاف الدخل

نحو 228,600 درهم على الأقل

تسجيل الرهن لدى الدائرة بنسبة 0.25% من القرض

4,000 درهم

المنزل نفسه كمنزل ثانٍ (60%)

قرض حتى 1,200,000 درهم

السعر نفسه على الخارطة (50%)

قرض حتى 1,000,000 درهم

سطر الدخل هو 1,600,000 درهم مقسوماً على 7. وحتى عند هذا الدخل يبقى اختبار نسبة عبء الدين 50% واختبار الضغط قائمين، لذا قد يوافق البنك على مبلغ أقل. وتُقاس نسبة القرض إلى القيمة على القيمة التي يقدّرها البنك، فإذا جاء التقييم أقل من السعر انخفض القرض أيضاً.

الخطوات باختصار

1. قدّم الطلب وأعطِ البنك سجلاً كاملاً بدخلك وديونك.
2. استلم بيان الحقائق الأساسية ووقّع على استلامه قبل أي عقد.
3. يطلب البنك تقييماً ميدانياً مستقلاً.
4. اقرأ مستندات القرض ووقّعها.
5. يُسجَّل الرهن لدى الدائرة عند نقل ملكية العقار.

الخطوة 1: قدّم الطلب وبيّن دخلك وديونك

يُلزم المصرف المركزي المقرضين بجمع سجل كامل بدخل كل متقدم والتزاماته، والاحتفاظ بسجل لكيفية التحقق منه. توقّع أن تُطلب منك بيانات الراتب والدخل المنتظم الآخر وكل قرض وبطاقة قائمة.

وينظر البنك أيضاً في استقرار الوظيفة والإنفاق المنزلي المعتاد. ولا يجوز أن يعتمد تقييمه على ارتفاع الأسعار مستقبلاً أو زيادة متوقعة في الراتب.

الخطوة 2: اقرأ بيان الحقائق الأساسية

وفق معايير حماية المستهلك لدى المصرف المركزي، يجب أن يكون بيان الحقائق الأساسية أول مستند تتسلمه. وهو ملخص قصير بلغة بسيطة، ويُفضل ألا يتجاوز صفحتين. وتوقّع بما يفيد استلامه قبل توقيع العقد.

ويجب على البنوك أيضاً عرض جدول رسومها، بما فيها رسوم الأطراف الأخرى، في الفروع وعلى مواقعها. قارن هذه الرسوم بين البنوك قبل أن تختار.

الخطوة 3: التقييم المستقل

قبل أن يقدم البنك أي التزام نهائي بالإقراض، يجب أن يقيّم العقار ميدانياً مختص مؤهل مستقل عنك وعن البائع والمطور وعن قرار القرض. ولكل بنك قائمة مقيّمين معتمدة من مجلس إدارته.

ولا يجوز أن يتضمن التقييم ارتفاعات متوقعة في الأسعار. ويجب أن تكون الملكية خالية من الأعباء حتى يتمكن البنك من تسجيل رهنه.

الخطوة 4: وقّع مستندات القرض

يجب أن تبيّن مستندات القرض العقار، ومساهمتك، ومبلغ القرض، والمدة، والقسط، وسعر الفائدة أو الربح، ومتطلبات التأمين، وطريقة صرف المبلغ. وتوضع الرسوم في جدول منفصل مرفق بالعقد.

توقّع على كل صفحة وتتسلم نسخة موقعة منك ومن البنك. ويجب أن يعطيك البنك أيضاً التكلفة الإجمالية للقرض طوال مدته. ولا يحق له تغيير الشروط لاحقاً إلا بموافقتك الخطية.

حيثما تنطبق فترة التراجع، تحددها المعايير بخمسة أيام عمل كاملة بعد التوقيع. ولا يمكنك التنازل عنها إلا بتوقيع تنازل خطي ينبهك إلى الالتزام الفوري. اسأل البنك هل تنطبق على قرضك قبل أن توقّع أي شيء.

الخطوة 5: سجّل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي

تتطلب خدمة تسجيل الرهن لدى الدائرة خطاباً من البنك المقرض، وثلاث نسخ مصدقة من عقد الرهن، وهوية المالك أو جواز سفره. ويمكن للبنك إدخال الطلب عبر نظام الرهن الإلكتروني لدى الدائرة، أو يمكنك التقدم في أحد مراكز أمناء التسجيل العقاري.

تذكر الصفحة أن مدة الخدمة 20 إلى 25 دقيقة. وفيما يلي الرسوم الواردة فيها عند تحققنا في أكتوبر 2026، وهي استرشادية.

تسجيل الرهن

0.25% من قيمة الرهن

إصدار سند الملكية

250 درهماً

رسوم المعرفة والابتكار

10 دراهم لكل منهما عن كل مخطط

رسوم شريك الخدمة لدى الأمناء

4,000 درهم مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة

رسوم الدائرة على البيع نفسه

4% من قيمة البيع

الشراء على الخارطة بتمويل عقاري

في العقارات على الخارطة يكون السقف 50% لجميع المشترين مهما كانت القيمة أو الغرض. ويعلل المصرف المركزي ذلك بطول فترة البناء وارتفاع خطر عدم اكتمال المشروع.

حين يدفع البنك على مراحل، تُدفع حصتك من السعر إلى المطور أولاً. ثم يدفع البنك وفق مراحل إنجاز يؤكدها ميدانياً البنك أو مختص مستقل.

لدى الدائرة، يسجل المطور البيع والرهن معاً عبر بوابة عقود. ورسم الرهن هو نفسه 0.25% من قيمة الرهن، وتقبل الخدمة جواز السفر لغير المقيمين.

السداد المبكر أو الانتقال إلى بنك آخر

تحدد سقوف رسوم المصرف المركزي رسم السداد المبكر للتمويل السكني بنسبة 1% من الرصيد القائم أو 10,000 درهم، أيهما أقل. وينطبق السقف نفسه على السداد الجزئي. والرسوم في ذلك الجدول لا تشمل ضريبة القيمة المضافة.

مثال: إذا كان المتبقي 1,200,000 درهم فإن 1% يساوي 12,000 درهم، فيكون الرسم محدوداً بـ 10,000 درهم. وإذا كان المتبقي 600,000 درهم فإن 1% يساوي 6,000 درهم، وهو أقل من السقف.

تنص قواعد الرهن على ألا توجد عوائق أمام إعادة التمويل لدى بنك آخر. وإذا غيّر البنك رسومه أو عمولاته فعليه إخطارك قبل شهرين على الأقل. وعند بيع منزل مرهون في دبي تحتاج الدائرة إلى خطاب مديونية من البنك، وتذكر صفحتها رسماً قدره 1,290 درهماً لفك الرهن.

ما تتحقق منه قبل التوقيع

• اجمع كل أقساطك الشهرية، لا قسط الرهن الجديد فقط، وقارنها بـ 50% من دخلك.
• اجعل الدفعة الأولى من أموالك الخاصة، لا من قرض شخصي أو بطاقة.
• ضع في حسابك احتمال أن يأتي التقييم أقل من السعر المتفق عليه، فالقرض يتبع التقييم.
• اقرأ بيان الحقائق الأساسية وجدول الرسوم المنفصل قبل العقد.
• اطلب التكلفة الإجمالية للقرض طوال مدته.
• اسأل هل تنطبق فترة التراجع، ولا توقّع تنازلاً لم تقرأه.
• في العقار على الخارطة، خطط لتمويل 50% على الأقل من السعر من أموالك.

إذا كانت لديك شكوى بشأن بنك، فإن سندك هي وحدة تسوية الشكاوى المنشأة وفق أنظمة المصرف المركزي، وقد تولت في مارس 2024 مهام معالجة شكاوى المستهلكين التي كانت لدى إدارة حماية المستهلك في المصرف المركزي.

وتعالج الشكاوى ضد المؤسسات المالية المرخصة مجاناً، ويمكنك تقديمها عبر موقعها أو تطبيقها.

أسئلة شائعة

من أين تبدأ

ابدأ بأرقامك: نسبة القرض إلى القيمة في حالتك، و50% من دخلك لجميع الديون، والنقد اللازم للدفعة الأولى ورسوم الدائرة. ثم قارن بيانات الحقائق الأساسية من أكثر من بنك.

تتغير القواعد والرسوم. اسألنا عبر واتساب وسنتحقق مما ينطبق على حالتك.