阿联酋按揭贷款步骤详解：贷款上限、费用与核查要点

本指南适用于计划通过银行贷款在迪拜购房的人士：首次购房的居民、购买第二套房的业主，以及考虑期房项目的买家。指南从首次申请讲起，直到抵押在迪拜土地局完成登记。

本指南回答三个问题：按照阿联酋中央银行的规定，您最多能贷多少？每一步会发生什么？迪拜土地局登记贷款收取哪些费用？

下文所有上限和费用均来自中央银行规则手册或迪拜土地局服务页面，以我们2026年10月核查时的内容为准。中央银行规定的是上限，各银行可以贷得更少。

在阿联酋最多能贷多少？

中央银行《按揭贷款条例》对贷款价值比（LTV）设定上限，即贷款额占房产评估价值的比例。上限取决于您是阿联酋公民还是外籍人士、是否为首套房、房产价值，以及是否为期房。

外籍人士，首套房，价值低于500万迪拉姆

最高为价值的80%

外籍人士，首套房，价值高于500万迪拉姆

最高70%

外籍人士，第二套房或投资房产

最高60%，不论价值

阿联酋公民，首套房，500万迪拉姆及以下

最高85%

阿联酋公民，首套房，500万迪拉姆以上

最高75%

阿联酋公民，第二套房或投资房产

最高65%

期房，任何买家

最高50%

每位借款人只能有一套房产适用首套房类别。规定将买家分为阿联酋公民和外籍人士，没有为居住在阿联酋境外的人士另设比例。条例允许贷款机构采用更保守的上限，因此银行的报价可能低于上表。

首付款必须来自您自有资金，不得来自个人贷款或信用卡。规定对此有明确要求。

收入中有多少可以用于还款？

债务负担比率（DBR）将您所有债务的还款额上限设为税前工资及其他固定收入的50%，包括新按揭、车贷、个人贷款和信用卡。监管要求银行不得自动按50%的上限执行。

银行必须按高于当前利率2至4个百分点对贷款进行压力测试。对于投资房产，银行在计算收入时至少扣除两个月的租金，以考虑空置期。

另有两项上限：贷款期限最长25年；贷款总额不得超过外籍人士年收入的7倍，或阿联酋公民年收入的8倍。如果还款期超过退休年龄，银行必须确认您能以退休收入50%的债务负担比率继续还款。

银行只计算可靠、可持续的收入。奖金和临时收入会被打折计算，若无保证则不予计入。还款不得依赖服务期满补偿金。

示例：一套价格为200万迪拉姆的房产

假设一位外籍人士购买一套估值为200万迪拉姆的现房，且这是其首套房。以下数字直接依据中央银行上限和迪拜土地局收费页面计算，均为上限和参考费用，并非贷款报价。

按80%贷款价值比的最高贷款

160万迪拉姆

自有资金首付

40万迪拉姆

按收入7倍上限计，所需年收入

至少约228,600迪拉姆

迪拜土地局抵押登记费（贷款额的0.25%）

4,000迪拉姆

同一房产作为第二套房（60%）

贷款最高120万迪拉姆

同等价格的期房（50%）

贷款最高100万迪拉姆

收入一项为160万迪拉姆除以7。即使收入达到该水平，仍需通过50%债务负担比率测试和压力测试，因此银行批准的金额可能更低。贷款价值比以银行的评估价值为基准，若估价低于成交价，贷款额也会随之降低。

步骤一览

1. 提交申请，向银行提供完整的收入和负债记录。
2. 在签署任何合同前，收取并签收《关键事实说明》。
3. 银行安排独立的现场估价。
4. 阅读并签署贷款文件。
5. 在房产过户时，于迪拜土地局完成抵押登记。

第一步：提交申请，说明收入和负债

中央银行要求贷款机构收集每位申请人完整的收入和负债记录，并保存核实过程的记录。请准备好说明工资、其他固定收入以及所有现有贷款和信用卡。

银行还会考虑工作稳定性和日常家庭开支。其评估不得基于未来房价上涨或预期加薪。

第二步：阅读《关键事实说明》

根据中央银行《消费者保护标准》，《关键事实说明》应是您收到的第一份文件。它是一份简短、通俗的摘要，最好不超过2页。您需在签订合同前签字确认已收到。

银行还必须在网点和官网公示收费表，包括第三方费用。选择银行前请比较各家的收费。

第三步：独立估价

在银行作出任何不可撤销的贷款承诺之前，必须由一名合格的专业人士进行现场估价。估价师须独立于您、卖方、开发商和贷款审批流程。每家银行都有经董事会批准的估价师名单。

估价不得计入预期的未来涨价。产权还必须没有任何负担，以便银行登记抵押。

第四步：签署贷款文件

贷款文件应列明房产、您的出资、贷款金额、期限、每期还款额、利率或利润率、保险要求以及放款方式。各项费用以单独附表附于合同之后。

您需在每一页签字，并获得一份由您和银行双方签署的副本。银行还应告知贷款全期的总成本。除非您书面同意，银行之后不得更改条款。

如适用冷静期，标准规定为签约后5个完整工作日。只有签署一份提示即时生效风险的书面弃权声明，才能放弃冷静期。签署任何文件前，请先询问银行您的贷款是否适用冷静期。

第五步：在迪拜土地局登记抵押

迪拜土地局的抵押登记服务需要贷款银行出具的信函、三份经认证的抵押合同副本，以及业主的身份证或护照。可由银行通过迪拜土地局的在线抵押系统提交，也可前往房地产登记受托中心办理。

该页面显示办理时间为20至25分钟。以下为我们2026年10月核查时页面列出的费用，仅供参考。

抵押登记费

抵押金额的0.25%

产权证签发费

250迪拉姆

知识费和创新费

每张图纸各10迪拉姆

受托服务合作方费用

4,000迪拉姆另加增值税

房产买卖本身的迪拜土地局费用

成交价的4%

用按揭购买期房

对于期房，所有买家的贷款价值比上限均为50%，不论价值或用途。中央银行给出的理由是：建设周期较长，项目无法完工的风险较高。

如银行分阶段付款，您自己承担的房款部分须先支付给开发商。之后银行根据工程节点付款，这些节点须由银行或独立专业人士现场确认。

在迪拜土地局，开发商通过Oqood平台同时登记买卖和抵押。抵押费同样为抵押金额的0.25%，非居民可使用护照办理。

提前还款或转换银行

中央银行的收费上限规定，住房贷款提前结清费不超过未偿余额的1%或10,000迪拉姆，以较低者为准。部分提前还款适用同一上限。该表中的费用均不含增值税。

示例：若尚欠120万迪拉姆，1%为12,000迪拉姆，因此费用以10,000迪拉姆为上限。若尚欠60万迪拉姆，1%为6,000迪拉姆，低于上限。

按揭条例规定，转至其他银行再融资不应受到阻碍。若银行调整费用或佣金，必须至少提前两个月通知您。在迪拜出售有抵押的房产时，迪拜土地局需要银行出具的负债证明信，其页面列出解除抵押费用为1,290迪拉姆。

签约前应核查的事项

• 将所有每月债务还款相加，而不只是新按揭，与收入的50%对比。
• 首付款使用自有资金，不要用个人贷款或信用卡。
• 预留估价低于成交价的空间，贷款额以估价为准。
• 签约前阅读《关键事实说明》和单独的收费表。
• 要求银行提供贷款全期的总成本。
• 询问是否适用冷静期，不要签署未读过的弃权声明。
• 如购买期房，请准备至少50%的房款来自自有资金。

如您对银行有投诉，可联系Sanadak。它是根据中央银行规定设立的申诉专员机构，于2024年3月接手中央银行消费者保护部门的消费者投诉处理工作。

该机构免费处理针对持牌金融机构的投诉，您可以通过其网站或手机应用提交。

常见问题

从哪里开始

先算清楚您的数字：适用于您的贷款价值比、所有债务不超过收入的50%，以及首付款和迪拜土地局费用所需的现金。然后比较多家银行的《关键事实说明》。

相关规定和费用可能调整。欢迎通过WhatsApp咨询，我们会为您核实适用的具体要求。